2006年3月份开始，中关村电子卖场大战又有升级的苗头：中关村e世界的高调出场令人刮目；百脑汇紧锣密鼓的运作同样备受瞩目；而赛博杀回马枪的可能性亦越来越大。
与此同时，越来越被商户抱怨的租金也重新被提上日程。业内人士认为，如何妥善处理这两个“老问题，新挑战”，将左右着中关村电子卖场今后的发展。
摆脱僧多粥少的困局
一场肇始于中关村的电子卖场大战看来无可避免的即将到来。
相关人士日前获悉，从2004年就一直宣称进军中关村的百脑汇项目正在进行土建施工。该项目位于中关村大街与知春路交叉的黄庄路口，虽然并算不上是中关村电子卖场的核心地段，但由于是已经动工的两条地铁的交汇处，所以也具有了独特的区位优势。
据了解，百脑汇项目地下4层已经完工，按照目前的进度，项目预计今年8月完成主体施工，2007年1～2月完全竣工，百脑汇计划在2007年3～4月正式开业。此项目地下一楼至地上五楼为IT商铺，地下二、三、四楼为停车场，共有380个车位，将成为附近地段停车位最为充足的卖场，地上六至二十一楼为写字楼。
可以预见，如果项目顺利执行，明年中关村又要多出一个1.5万平方米的电子卖场了。
“百脑汇北京店将被打造成一座精致化经营、高格调布局的复合式电脑卖场。”百脑汇电子信息有限公司总裁助理、营运中心副总监吴佳容向媒体透露说，“百脑汇已经了解到中关村的发展现状，因此计划用差异化的卖场定位来进行市场区隔。”
无独有偶，开业仅两年的鼎好电子商城也正计划上二期项目。该项目在鼎好北侧紧邻四环路的地方，预计3万多平方米，将于2007年底开业。而据相关人士透露，拥有鸿海集团背景的赛博电脑城也对中关村不离不弃，正寻找返回中关村的机会。
对此，北京亿世界商业经营管理有限公司、北京中关村e世界数码商城总经理梁雪华认为，中关村卖场的新旧更替，将把新一轮的零售竞争聚合在方圆一百米以内的弹丸之地。而他认为，中关村e世界、海龙和鼎好将形成新的IT零售商圈。
据本报记者了解，梁雪华之所以能说出这番话更多的来源于颐高集团深厚的背景及过去在全国其他地方所取得的惊人业绩。众所周知，来自浙江的颐高集团是一家以专业数码连锁业务为基础，以IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务，融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。
实际上，自1998年颐高集团进军IT卖场行业以来，其旗下的数码连锁事业部已成功开发浙江西溪数码港、杭州颐高数码广场、宁波颐高数码广场、上海颐高数码广场五角场店等21家专业数码卖场，市场运作功力可见一斑。
不仅如此，过去几年时间里，梁雪华也转战华北各地，尤其是颐高在天津店的成功以及顺利和北京科技园置业股份有限公司达成开发协议，这些成功的案例都给了他们运作中关村e世界相当大的信心。
据说，赛博数码广场也曾积极参与，希望能借机杀回中关村。和有鸿海集团做靠山的赛博相比，民营企业出身的颐高显然处于劣势地位。不过，最终颐高集团还是赢得了与北京科技园置业股份有限公司合作的机会。
尽管如此，如何顺利突围中关村目前“僧多粥少”的困局，依然摆在了每一家新开张电子卖场的经营者面前。
业内资深人士提醒说，2004年科贸电子城失败的阴影依然存在，新的经营者们一定要注意来自市场基本层面和公司管理体制层面的结构性矛盾，尤其是卖场的多头管理体制潜藏隐患，倘若开发、销售、经营、物业管理、咨询顾问等角色之间的博弈难以达成动态平衡，新卖场就会遭遇失败。
能否引爆租金价格战
就在中关村卖场面积越来越大的时候，一场爆发于商户关于租金改革和调整的新问题再次浮出水面，引人注目。
事实上，不只是在中关村。现如今，几乎中国大部分地区的电子卖场内的商户，都在忍受着高额的租金所带来的巨大的经营压力。据本报记者了解，越是位置好，知名度高的卖场，租金的平均价位每年都在大幅度提高，而位置、购物环境较差的卖场，随着客流量的下降，逐渐走向了被商户“边缘化”抛弃的轨道，即使降低租金，也很难尽人意。
有数字表明，近两年来，中关村海龙、鼎好两大电脑城，每年的店面租金平均都有15%的上浮，个别优秀层次、优秀位置的对店面，租金上浮甚至达到了50%以上。这使得每个楼层的价格差异较大，同一个楼层随着位置的好坏各个铺位的差异高达2－4倍。
“租金的问题对于我们目前的经营来说，压力确实是太大了。每个月的租金能够占我们营业利润的50-60%。据说有的商户每月挣的钱才能够交租金，实在痛心啊。”4月初，有中关村电子卖场的经营者告诉记者。
奇怪的是，与来自商户急迫的心情相比，来自卖场方面的反应却是另外一番景象。“位置并不是决定因素，策划、推广和管理才更重要，也是支持电子市场越做越好的长久力量。当时，许多人认为鼎好的位置并不好，使得鼎好必须以比海龙低很多的租金价格入市，但随着卖场综合效益的逐步提升，鼎好的租金也在逐年提高。第一年，租金提高了不到5％，第二年提高了大约20％。现在，许多厂商都在和鼎好接洽，希望鼎好能给一块做旗舰店的场所，但我们实在无法满足他们的要求了。”鼎好电子城的相关人士说。
“鼎好的解释确实有一定的道理，因为整个中关村就海龙和鼎好生意爆满，他们当然不希望租金下降了，但是对于我们来说，真正希望有新的卖场能进入，充当一个搅局者，使整个中关村电子卖场的租金得到下降，2004年科贸曾经扮演过这个角色，但最终结果并不是另人满意。”上述中关村电子卖场的经营者说。
对此，梁雪华接受记者采访时坦承，“虽然e世界的定位是高档电子卖场，但作为新进入者，我们的价格肯定会比海龙和鼎好优惠。在这方面，发展商给了我们很多支持，让我们有条件给入驻商户更多的优惠。”
据说，中关村e世界租金的平均价位的确将低于海龙和鼎好，稍高于科贸。例如三楼，一个大约15平方米的摊位，每月的租金不算物业费，只有700-800元/平方米。可以说，梁雪华的话一方面给有意向入驻的新租户吃了一粒定心丸；另一方面，也为中关村电子卖场的租金价格战埋下了伏笔。
一家联想的代理商告诉记者，梁雪华所言不假，作为新进入的卖场，中关村e世界无论是地理位置、卖场营业面积，还是购物环境、硬件配套设施都要高于目前中关村其他卖场。让人惊喜的是，由于中关村e世界一二层主要是以形象展示为主，招商主要面对各IT厂商，期限从3月23日到4月15日，但截止到4月3日，一层124个铺位和二层的铺位就已经有90%被预订。
“我们在4月23日正式招商开始前，组织了两次预登记。这两次的效果都相当火爆，但第二次，据我们的统计，登记数量就超过1000个。现在每天登记的平均还有100多家。”梁雪华称。此外，为了保证中关村卖场的整体形象，中关村e世界的首层、二层是只租不售，在加上三、四层的回租政策，e世界就把电子卖场分区规划的主动权牢牢掌握在自己的手中。
现在，梁雪华带领下着30多人的团队平均年龄只有25、26岁，不但年轻，时尚，拥有敏锐的市场捕捉能力，更有营销、运营和服务等方面专业特长。最大的疑问是，随着e世界6月份开业日期越来越临近，梁雪华的团队能否会使中关村卖场爆发新一轮的租金“价格战”呢？
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