2008上海房价或涨5%

互联网 | 编辑: 周济 2008-03-13 11:30:00转载
 

李清照有句词：“乍暖还寒时候，最难将息”。对于眼下的上海购房人而言，听到了气候学上春天的脚步，却还未看到楼市的那抹“新绿”。2008年2月一手和二手住宅市场成交量再创2005年以来的新低。以万科为首的部分企业开始祭起打折的“法宝”，但多数企业却并未跟风，甚至少数楼盘还有涨价的行为。2008年楼市，到底何去何从？

从全国楼市面分析，国家发展改革委、国家统计局调查显示，1月份，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅与上月持平。其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比上涨0.2%。但自去年11月以来，随着国家各项宏观调控措施效果的逐步显现，房屋销售价格环比涨幅趋缓，部分前期涨幅较大的城市房价出现小幅下降。但是勿庸置疑：全国房屋销售价格同比涨幅仍然高位运行，环比依然在涨！上海也有相似数据：2月份的上海二手房指数报告表明，二手房价格环比1月上涨1。1%，成交量萎缩，但价格整体上依然处于高位，至多呈盘整之态，尚未普降。至于能否普降，且看如下分析。

从宏观政策层面分析，2008年“从紧的货币政策”对于房地产业影响较大，但由于受美国次级债危机的拖累，美国及欧洲开始降息，中美利差倒挂明显，加之人民币升值因素，其结果势必促使更多外资，尤其是热钱涌入中国，我国收紧的货币政策可能不会如想像中那么严厉，然而紧缩性的信贷政策不会改变，在通货膨胀维持高位的情况，仍然有一到两次加息的空间。

从产业政策分析，推进住房保障和优化供应结构是重点，就上海而言，政府推出“新2000万工程”今后五年将累计筹集和建设廉租住房和经济适用住房2000万平方米，将有可能拉低全市住宅成交均价，值得关注的是，但近几年配套商品房（类似经济适用房，定向动拆迁户）在住宅供应中的比重维持在30%左右，2007年达36%，随着经济适用房的大规模建设，配套商品房的供应量势必大幅下降，由于经济适用房用地属于划拨，注定多数位于外环以外，且户型将遵循60平米左右的国家最新规定，也即其地段和户型性质注定其不可能明显影响商品住宅市场的走势，商品住宅、尤其是中高档住宅价格基本不会受其牵连。

根据《2008年上海市住房建设计划要点》，2008年计划新增住宅用地供应800—1000公顷，同比2007年有所减少，比2003、2004年供应量剧减几倍；新开工住房面积约2000万平方米，虽然同比2007年有所增加，但当年难以全部上市。因此可以预测，2008年住宅供应依然偏紧。从另一个角度看，截止2007年底，全市已批未建住宅用地总量较大，可建面积为5108万平米，未建住宅用地预计消化时间达2.6年。从中可知，在政府很难推出更多新增住宅用地的前提下，只能加紧清理和督促开发存量土地。

据上所述，2008年住宅市场极有可能依然维持供不应求的态势，但供不应求的程度将比2007年明显缓解,住宅成交量将比2007年有所减少,估计在2200-2500万平米左右。价格走势以“稳定”为主基调，部分楼盘难免有所下调，但整个市场将在稳定的基础上，极有可能还会出现3-5%左右的小幅上扬。在眼下CPI徘徊在5-7%左右的情况下,这意味着房价极可能暗降。拐与不拐”，只有放在中长期才有意义，就短期而言，称为波动更科学。深圳可以说已经出现拐点，但上海近期肯定尚未出现拐点。

 

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