翟宇
在香港上市的绿城中国本周发布了业绩预警报告，但未提及具体的业绩下降幅度。这是首家发布业绩预警的内地在港上市的地产公司。刚跨入2009年的房地产市场一阵寒意袭来。
无独有偶，同一天发布业绩预警的香港上市公司瑞安建业则宣布，因持有瑞安房地产约3.96亿股作为可供出售资产，按瑞安房地产2008年12月31日的收市价2..45港元计算，这批股份较去年6月30日出现了约16亿港元的减值，将对公司2008年度的财务业绩产生不利影响。
在房地产市场成交持续低迷及资本市场不断走低的情况下，地产上市公司的业绩很难再现2007年业绩“井喷”的盛况。天相投资顾问有限公司(下称“天相投资”)地产分析师张旭明表示，前段时间在走访地产上市公司进行调研时，已明显感觉到地产公司今年全然没有了往年那种做业绩的冲动。
增速放缓是必然
根据公告，绿城中国将业绩预减的原因归结于，内地房地产市场下滑给公司若干项目的销售表现带来不利影响，银行贷款的增加导致财务费用增加，以及公司定于2008年竣工的7个物业项目的工程被延期。
摩根大通在随后发布的报告中称，2008年绿城中国净利润将按年倒退三分之一，同时认为，绿城中国推迟落成的楼面面积达27万平方米，相当于其原来2008年计划落成量的12%。
在A股市场，就连金融街这样的地产龙头公司也发布了业绩预警。以投资开发商业办公物业为主的金融街，一直备受证券分析师们的“推崇”，亦经常位列各大证券机构地产板块强烈推荐个股的行列。但在2008年房地产市场低迷的情况下，金融街也难逃业绩下降的命运。
背靠大型央企中粮集团的中粮地产的业绩预告也显示，公司2008年初至下一报告期期末累计净利润与上年同期相比减少50%~100%。虽然公司业绩下降的原因是因为2007年有一笔非经常损益，而2008年无此项收入所致，但中粮地产连续多次向大股东中粮集团请款则将其资金方面的问题暴露无遗。
中粮集团在去年8月底向中粮地产提供了超过20亿元的借款后，又于12月10日向中粮地产旗下公司增资7.8亿元。与此同时，根据公开的财务数据，2008年前三季度，中粮地产的现金流净额为负30亿元。
张旭明表示，目前已发布业绩预告的地产上市公司，其业绩大都在预期之内。“2008年市场这么差，地产公司的利润增速肯定会放缓，而地产公司的会计制度，对他们的业绩会有一定的缓冲作用。”
今年可能更差
他同时认为，2008年房地产市场不仅成交量下滑，价格也出现下降，这将直接导致地产公司的毛利率下降。但这些影响最快也要到2009年的季报或者中报才会显现出来。不过他也坦承，相对于其他行业，地产公司的业绩仍属于相对乐观的，“关键是高于预期还是低于预期”，而且目前地产股的股价及其估值已反映了投资者的这种预期。
到目前为止，万科和保利地产均已公布了去年的销售业绩，万科去年的销售面积和销售金额较前年均有小幅下跌，保利地产去年的销售面积则出现同比大涨三成的情况。
但记者在天相投资一份关于保利地产的调研报告中看到，该行对保利地产2008年的盈利预测亦较前年出现明显的增速放缓。保利地产2007年的净利润较前一年的增长率将近122%，但其预测的保利地产2008年净利润较2007年仅有约53%的增长。
此外，虽然金地集团2008年下半年取得了不错的销售业绩，但天相投资预测的金地集团2008年的盈利数据亦不容乐观。根据其研究报告的预测，金地集团2007年的净利润较上一年增长超过103%，但2008年的净利润则可能出现负增长。
虽然此前保利地产曾表示，暂不考虑计提减值准备，但国金证券分析师曹旭特在日前发布的研究报告中表示，保利地产、金地集团及招商地产都将效仿万科，作计提减值准备，其中保利地产计提的金额预计高达2.2亿元，占2008年净利润的10%。金地集团和招商地产计提的减值准备虽然都在1.6亿元左右，但占公司2008年净利润的比例均超过10%。
据了解，招商地产控股股东招商局蛇口工业区有限公司日前已决定调减招商地产以募集资金购买其6幅土地使用权的价格5.2亿元，降幅达20%。这或许将进一步减轻招商地产计提减值准备的压力。
来源：第一财经日报
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