昨日,房贷新政正式实施。虽然细则如预期般“难产”,但据《每日经济新闻》记者了解的情况,目前,银行难以给予存量客户七折利率优惠,增量客户也可能受到“牵连”。
昨日,某银行上海分行高层对记者直言不讳道:“增量客户不会普遍享受七折优惠,存量客户更应该按原合同执行。”
下浮幅度过大影响利差
政策面意欲借新政改善房地产市场疲软现状,但市场更关注的则是存量房贷是否也能在利率下浮幅度上有所调整。据央行公布的数据显示,截至9月末,居民户人民币中长期消费性贷款余额为3.2638万亿元,其中大部分为个人住房按揭贷款。
从反馈来看,商业银行对下调存量房贷利率“不感冒”,理由非常简单——下浮幅度过大,已经影响到银行办理业务的经济动力。
上述高层给记者算了笔账,目前5年期以上贷款的基准利率是7.47%,按七折算只有5.2%(实为5.229%)。而1年期存款利率已经达到3.87%(整存整取),这意味着银行房贷业务的利差只有1.3%多一点,扣除正常的呆账准备金1%以及相应的税费、人工成本,“做房贷几乎是入不敷出了”。
如果将这一“倒挂”现象戏剧化集中到一个客户身上,则显得更为极端。目前,整存整取5年期存款利率为5.58%、而5年以上贷款基准利率的70%为5.229%,假设客户有100万房贷余额且已有100万闲散现金,如果利率5年内不调整,那么客户不提前还贷,而是将资金存入同一银行,5年后其利息总收入接近27万,而支付的贷款总利息仅为14万。“提前还贷”将永远成为历史。
“这个政策出台前都没有跟商业银行探讨过,我认为很缺乏操作性,”一商业银行住房消费信贷部人士,也表达了类似观点。“即使交投量活跃,这样的下浮幅度银行也很难承受,而且目前房价(专题)仍有下行的压力”。
银行审慎对待增量房贷
据《每日经济新闻》测算,以客户贷款100万、10年期为例,利率最低下浮到85%和70%计算,需要支付的利息差接近7万,月供差超过500元。这也意味着,银行一旦不给予存量房贷客户最低折扣,必将承受较大的压力。
上述住房消费信贷部人士认为,目前惟一能够缓解存量客户不满的方式,可能就是对增量客户也采取更审慎的态度。
深圳发展银行曾第一个对新政做出较官方的表态——由于存量房贷对扩大内需作用不大,因此不会出现存量贷款利率普遍下调的情况。“会重点考虑对新增房贷符合优惠政策的予以支持,但并非所有的新申请房贷都能享受优惠政策。”
目前,市场人士认为,大银行因为资金充裕且获取资金成本相对较低,可能会在利率优惠幅度上更为积极。但昨日,记者咨询沪上多家大型银行信贷部,得到的答复仍不明朗。“操作细则仍有待总行进一步制定,目前可以先行申请,利率优惠会为客户尽力争取”。
央行对此的态度是放权于银行,即银行在一定区间内,根据客户信用记录、还款能力等自主选择下调幅度。据《每日经济新闻》了解,银监会已向商业银行收集了意见。
国金证券分析师李伟奇认为,虽然银行对房贷新政有意见,但也可能因“竞争”不得已而为之。由于银行不愿轻易失去零售客户,只要有一家银行为吸引个贷降低存量房贷的优惠利率,就会引发全行业行为。
“这要看银行如何取舍,央行也给了银行一定的自由度。”上述银行高层表示,其所在银行已经明确战略,未来1年,房贷将不作为主业务方向。
来源：每日经济新闻
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