美国瑞星思达投资控股集团开发中国旅游地产行业
“限外”政策逼退境外投机者之际，或许正是大规模境外投资发力之时。记者近日获悉，一家名为瑞星思达的美国专业投行，正携数十亿美元资金，欲投资国内5个旅游地产项目。
“我想我们不仅带来了国际资金，更重要的是带来了国际标准，以及国际化的投资与管理方式”。约翰·珀佰特(John Probandt)，美国瑞星思达投资控股集团首席执行官兼董事长，在谈及他们此次投资行为时这样说道。
而此次发力之前，他已在中国潜水5年。5年来，约翰·珀佰特不停地在中国各地考察，期间包括作为嘉宾参加商务部等部门组织的一些重要会议和培训。这位在摩根斯坦利有着多年工作经验，并且成为大摩历史上最年轻副总裁的人，花了5年时间收集资料并进行实地考察，以试图了解中国市场。2006年5月底，他将在美国注册的瑞星思达投资控股集团搬到了北京。而在近日接受记者采访时他表示，他们在中国投资的旅游地产项目，目前已经筹备了3年。据知情人透露，该公司此次所携资金，由一个来自全球各地的投资委员会提供。目前，该公司已筹集了数十亿美元的资金，用以投资中国旅游地产市场。
兵马未动，“限外”出台。对此，约翰·珀佰特表示：这不仅没有影响他们的投资计划，反而加强了他们的“安全感”。用他的话说就是，“投资家的安全感很重要。首先保证不要丢钱，其次才是赚多赚少的问题。政策只是为了让市场更加合法规矩，而这正是战略投资者最看重的。”
专业投行的生意经
作为国际旅游地产的成功投资者，瑞星思达及其合作伙伴在美国、欧洲等国家和地区拥有成功的旅游地产开发项目及投资经验。与该公司进行战略合作的建筑设计公司，曾设计了如美国拉斯维加斯夏地酒店、欧盟迪斯尼等知名标志性物业。此次进入中国，则是他们第一次将投资眼光瞄向亚洲。于是，打造国际化的旅游地产项目，吸引国际观光客成为他们的初衷。
“我们已经在中国选择了5个项目，目前正在和当地政府洽谈，等待批复。”约翰·珀佰特介绍说，出于商业安全和相关法规约束的考虑，他表示现在并不方便透露这个5个项目所在的城市和地区。但是当记者问及这5个项目的规模及特点时，约翰·珀佰特开始兴致勃勃地讲述作为一个专业国际投资家的投资理念。
“对旅游地产来说，项目的选址很重要。而在项目的选择上，尤为重要的是项目自身的特殊性，也就是它最吸引人的魅力和特点是什么。”他说，“一般来说，自然现象和人工建设都可以赋予项目魅力和特点，而后者正是考验投资家能力的关键。”
约翰·珀佰特所谓的人工建设主要包含两个层面的意义。首先是多层面规划，这是一个比项目规划大得多的概念，主要包括对项目所在地区的自然条件、气候条件以及基础设施条件的了解与考察，然后在此基础上决定项目的总面规划，比如根据实际情况，决定酒店、购物中心、高尔夫球场等一系列配套设施的综合性规划。
其次是要通过新区建设，赋予项目附加值。瑞星思达副总裁兼首席经济学家康仕学介绍说，仅靠单个的酒店或主题公园，很难保证旅游地产项目的成功，只有通过前瞻性、区域性、整体性及可成长性的前期战略规划，加之中期持续投入和后期专业管理，才能保证项目避免烂尾的沉疴。而做到这些，恰恰要求大规模的资金投入，以及长期性的战略投资。
约翰·珀佰特笑言，这也是他们为什么看好宏观调控、看好利润预期的主要原因。而他们目前在国内即将开发的5个旅游地产项目，单个项目的投资规模都在十亿美元以上。
国际化标准贯穿始终
“在中国，很多五星级酒店的提款机往往不具有外币兑换功能，这让很多外国游客有钱花不出去。而在美国等国家，这一问题早已解决。要知道，旅游地产的目的不仅仅是吸引人来玩儿，更重要的是让人们掏钱。”借助这个玩笑，约翰·珀佰特展示了目前国内旅游地产与国际化标准之间的差距。
差距不仅在宏观层面的整体规划与战略性投资上，更在于细节。约翰·珀佰特对他的一次墨西哥考察之行记忆犹深，原因只在于当他走出机场时，看见的是对面一所监狱高耸的围墙。“人们出门旅游总是怀着高兴的心情，而看到监狱不会让人感到高兴。”他依旧略带遗憾地表示，“所以，细节不仅是一个提款机，更重要的在于为游客全程服务的意识。对我们来说，在从机场到酒店的路途上，这种服务就已经开始了。”
全程服务也从选址阶段就开始进行。比如，项目所在地区的路网交通是否便利，基础设施是否健全，出租车是否舒适，司机是否文明守法、热情好客？约翰·珀佰特表示，“注重这一切只是为了让游客有宾至如归的感觉。”
此外，政府信用和行政效率也是他们非常注重的，因为这对他们开展项目建设至关重要。“一般我们的项目从接触到开始开发的前期周期为18个月，从一开始我们的专业合作伙伴比如设计机构，就会介入并拿出设计初案。这种情况对于风险投资来说，尤其需要一个诚信高效的政府”。约翰·珀佰特表示，“同时，也要求我们必须是诚信守法的投资商。只有保证工程质量，具备优秀的物业管理能力以及后期的项目改造能力，才能帮助我们打开中国甚至亚洲市场。”
目前，他们已经委托美国PBR设计公司进行项目的前期规划工作，包括总体规划、改造规划、提高土地使用率、休闲娱乐规划等。而这一创建于 1970年的知名设计公司，以土地规划服务被公认为业内翘楚。同时，着眼于地理位置特征、城市环境、社会经济、金融政策等重要因素间的相互作用，进行规划方案的可行性研究和处理也是该公司的强项。
选择这一特点鲜明的合作伙伴，也显示了瑞星思达及约翰·珀佰特立足长远、持续经营的投资理念及策略。“在项目设计和实施中，我们及我们的合作伙伴会重点考虑财政能力的因素，以确保方案不仅在功能上美观实用，也能受到市场欢迎，具备很强的赢利能力。”约翰·珀佰特如是说，“同时，我们的战略方针也强调了诸多重要因素的相互关系，包括基础设施的优越性、发展规划、市场可行性分析、开发进度和财务策略、以及后期的项目改进成本等。”
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