买房时机到了吗
房产篇：
降息了，房贷少支出了，是抓紧提前还贷，还是乘机提前买房？
买房时机到了吗
文/刘瑞婷
经过4次降息之后，购房者开始跃跃欲试。他们除了希望还会有第五次、第六次降息，心中还会算上一笔�账。以80万20年房贷为例，降息之前的月供约为6600元，经过4次降息后的月供则降到5780元，每月少支出800多元，总利息节省近20万元。这笔经济账让有自住需求的购房者越算越动心，不仅如此，也让投资客开始躁动起来。
降息 引炒房团蠢蠢欲动
据报道，11月29日上午11时15分，由某网站组织的第一批山西购房飞机团——山西运城•河津飞机团一行53人乘专机抵达北京。同样在这一天，一辆由温州出发的高速大巴载着近50名温州炒家来到上海。曾经组织过“炒房团”的人士认为，除了预计楼市见底之外，降息是投资客重新出动的一个重要原因。
不仅国内的资金盯着，国际私募也在虎视眈眈。据报道，私募基金Gaw Capital Partners正寻求融资15亿美元投资中国地产，荷兰国际集团旗下ING Real Estate亦正在募集投资中国的7.5亿美元基金。该基金创始人称，目前是开始关注中国楼市的时候了，2009年及2010年初将是最佳抄底时机。
数据显示，最近几个一线城市的楼市还是有起色的。深圳市国土房管局公布的最新数据显示，近期新房签约量大幅攀升，11月一手住宅总成交6435套，日均成交215套，创今年以来新高，较上月增长90%。
来自北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月，北京市期房网上签约13721套，而10月份仅签了9246套，二者相比，涨幅达到48%。11月现房签约住宅1580套，与10月签约住宅1032套相比，上涨幅度较大，环比增加53%。尽管11月保障性住房和限价房签约量所占比重超过了商品住宅，但商品住宅的签约也呈增长态势。
成交量上升的原因不外乎以下两个层面：买方：当然是利率下调及首次置业者首付比例的下降，让首次购房和供楼门槛同时降低，这在一定程度上改变了普通商品房购买者的市场预期，尤其对年轻购房者的吸引作用非常明显。卖方：开发企业面对销售压力，越来越多地采取了力度较大的降价促销措施。
国务院发展研究中心有关专家表示，要启动低迷的楼市，需要三个“一点”，即国家税费降一点，银行利率降一点，开发商让利使房价降一点。
如果这样，三点均还有调整空间，也许潘石屹说的对，“不要误以为红叶是春天来临的象征，那是秋天，进入冬天的标志。”本刊特约理财师也表示，目前楼市不是买入好时期，国内大中城市的平均房价约1万元/平方米，而居民的年平均收入约6万元/年，房价收入比达到了10多倍，远远超过国际上1：5的正常房价比，房价仍有下降的空间。
房贷族或减负清算
4次降息后，目前商业贷款基准利率5年以上为6.12%；5年以下为5.94%。同时，住房公积金贷款利率也随之下调0.54个百分点，5年以上为4.05%，5年以下为3.51%。
北京伟嘉安捷投资担保有限公司数据统计显示，本次降息一周后，北京房产个贷金融市场交易量出现反弹迹象，与降息前相比涨22%左右。
业内人士给记者算了一笔�账，若以贷款80万20年为例，对于商贷借款人来说，与上次降息相比，下调1.08个百分点后，每月还款额比未降息前少511.82元，总还款利息少还122838.08元。借款人若从2009年1月1日起按照最新住房商业贷款基准利率计算，央行4次降息后与未降息前相比，差距就更大了。本次降息后与未降息前的利率差额为1.71个百分点，仍然以贷款80万20年为例，借款人将每月少还金额820.16元，总还款利息少还金额196838.40元。（详见表1）
大降息后，记者听到许多人都在谈论提前还款。浦发银行理财师童磊认为，如果客户购买的房产以投资为主，且房价已经有了一定的涨幅，而本身的工作也不是很稳定，建议提早还掉。如果客户购买的是首套自住房，且符合“首付2成，利率7折”的条件，则建议享受这个政策带来的优惠。
本刊特约理财师建议，提前还贷一定要先算清房贷的账，并不是所有的提前还贷都能省钱。如果还贷年限已经超过一半，月还款额中本金已经大于利息，提前还款的意义不大。另外，提前还贷缩短贷款期限是个不错方法，提高每月还款额，以有效减少利息支出。假如贷款期限缩短后，正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显。而且，在降息过程中，往往是短期贷款利率下降的幅度更大。固定利率房贷者还可把固定转浮动，享受降息通道的优惠。
大降息后，住房公积金贷款降到历史最低水平。每一次商业贷款利率调整，公积金贷款利率也会进行相应调整。4次降息后，公积金贷款利率更低了，目前5年以上为4.05%，5年以下为3.51%，比4次降息后的商业贷款优惠利率还分别低0.23个百分点和0.65个百分点，这也是现在越来越多的购房人倾向于公积金贷款的重要原因之一。（详见表2）
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