二套房贷也减压
二套房贷也减压
根据去年“9.27”央行二套房贷政策规定：“申请购买第二套（�）以含上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”也就是说，降息之后，借款人二套房贷的贷款利率也随之下降。以2007年购买二套房贷款金额50万、20年还清为例，按照当时的基准利率上浮10%后是8.61%，每月还款额4373.99元，总利息549757.41元。
本次降息后，以50万20年贷款为例，现在基准利率5年以上是6.12%，根据二套房贷政策规定，基准利率上浮10%后为6.73%。以新的贷款利率计算，借款人每月还款额为3795.88元，总利息411010.5元。与未降息之前的二套房贷利率8.61%相比，每月少还款578.11元，总利息节省138746.91元。（详见表3）
可见，4次降息后的商业贷款基准利率较大的降幅，即使二套房贷利率上浮10%，也比未降息前的基准利率低很多，借款人不必提起“二套房贷”就变脸了。不过，利率虽然减压了，“二套房贷”政策却未松绑，目前各银行操作仍然按照2007年“9.27”政策执行。无论借款人首套住房是否还清，再次申请商业贷款都会被视为二套房。
另外，需要提醒读者的是，使用公积金贷款不受二套房限制。
| 表1：贷款80万20年，第四次降息与上次降息对比、与未降息前基准利率对比 | ||||||
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贷款 额（万） |
贷款 年限 |
时间点 |
利率 |
月供（元） |
总利息额（元） |
备注 |
|
80 |
20 |
2008年11月26日央行第四次降息贷款基准利率 |
6.12% |
5,786.97 |
588,872.57 |
①央行第四次降息幅度较大，与上一次降息相比借款人还贷月供拉开距离，每月要少还511.82元，总还款利息少还122838.08元；②对于有贷款在身的借款人来说，新的贷款利率需要从下一年度的1月1日起开始执行，那么央行第四次降息与今年未降息之前的商业贷款基准利率相比，借款人每月少还金额820.16元，总还款利息少还金额196838.40元。 |
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2008年10月30日央行第三次降息贷款基准利率 |
7.20% |
6,298.79 |
711,710.65 | |||
|
未降息前的个人住房商业贷款基准利率 |
7.83% |
6,607.13 |
785,710.97 | |||
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本次降息与第三次降息相比差额 |
差1.08个百分点 |
-511.82 |
-122,838.08 | |||
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本次降息与未降息前相比差额 |
差1.71个百分点 |
-820.16 |
-196,838.40 | |||
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表2：贷款80万20年，国管公积金与商业贷款的月还款额对比表 | ||||||
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贷款额（万元） |
贷款年限 |
还款方式 |
利率 |
月供（元） |
总利息额（元） |
备注 |
|
80 |
20 |
国管公积金 |
4.05% |
4868.95 |
368547.00 |
以贷款80万20年为例，借款人使用公积金贷款与商业贷款相比，每月还款额少还97.74元，总利息少还23457.73元。 |
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商业贷款（等额本息） |
4.28%（下浮３０％优惠利率） |
4966.69 |
392004.73 | |||
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公积金贷款与商业贷款相比的差额 |
相差0.23个百分点 |
-97.74 |
-23457.73 | |||
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表3：贷款50万20年，第四次降息之后与未降息前还款额对比： | |||||
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贷款金额 |
贷款年限 |
基准利率 |
二套房贷上浮利率 |
月还款额 |
总还款利息 |
|
50万 |
20年 |
7.83% |
8.61% |
4373.99 |
549757.41 |
|
6.12% |
6.73% |
3795.88 |
411010.5 | ||
|
下调1.71个百分点 |
利率差额节省的金额 |
578.11 |
138746.91 | ||
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